Kaapistotoimittajan valinta moni{0}}perheasuntoprojektillesi

Olen ollut tarpeeksi rakennuskokouksissa, joissa hallituskeskustelu alkaa liian myöhään. Kun joku sanoo "entä kaapit?" aikataulu on jo lukossa, budjetti on venynyt ja joku päätyy kolmen kuukauden kuluttua katumaansa.

Jos työskentelet usean{0}}perheprojektin parissa-ajattele 50:tä, 200:aa tai enemmän-kaappien toimittajan valitseminen ei ole kuin kaappien poimimista yhteen taloon. Säännöt ovat erilaisia. Riskit ovat erilaisia. Ja virheet maksavat paljon enemmän.

Tässä on se, millä itse asiassa on merkitystä, kun hankit kaappeja moni{0}}perheasuntoprojektiin.

 

Älä etsi "parhaita" kaappeja

Tämä on ensimmäinen asia, jonka kerron urakoitsijoille ja kehittäjille. Et etsi parhaita kaappeja. Etsit enitentoistettavissakaapit.

Omakotitalon-asunnonomistaja saattaa välittää eksoottisista puusyistä tai käsin-viimeistetyistä yksityiskohdista. 150 asunnon kerrostalossa asukkaasi välittävät kahdesta asiasta: näyttääkö se siistiltä ja sulkeutuuko laatikko ilman jumiutumista?

Tarvitset itse asiassa toimittajan, joka pystyy toimittamaan saman ovityylin, saman värin, saman saranan, saman kaiken-yksiköstä toiseen. Heti kun saat vaihtelua kerroksen 3 ja 8 välillä, superintendenttisi alkaa menettää järkensä ja lyöntilistasi muuttuu rumaksi.

Joten kun arvioit toimittajia, älä pyydä vain yhtä näytettä. Pyydä nähdäksesi kuvia heidän kolmesta viimeisestä usean perheen-lähetyksestä. Katso johdonmukaisuutta. Jos huomaat eroja, jatka eteenpäin.

 

Kysymys, jota kukaan ei kysy (kunnes on liian myöhäistä)

Tässä on kysymys, jota en ole koskaan kuullut kysyttävän ensimmäisessä tapaamisessa, mutta olen kuullut huutavan työmaalla kymmeniä kertoja:

"Mitä tapahtuu, kun meiltä puuttuu kolme kaapin ovea?"

Koska tässä on totuus,{0}}jotain puuttuu. Laatikko vaurioituu kuljetuksessa. Ovi naarmuuntuu asennuksen aikana. Yksikkö kehystetään eri tavalla kuin suunnitelmat esittivät, ja yhtäkkiä tarvitset vielä yhden kaapin, joka ei ole -vakiokokoinen.

Ero hyvän ja huonon toimittajan välillä ei ole siinä, tapahtuuko virheitä. Näin tapahtuu seuraavaksi.

Kysy jokaiselta mahdolliselta toimittajalta nämä erityiset kysymykset:

Mikä on normaali vasteaikasi varaosille?

Tarvitsetko vähimmäistilauksen vaihtoa varten, vai voinko tilata yhden oven?

Kuka maksaa toimituskulut takuun aikana?

Pidätkö aiempien projektien komponentteja varastossa vai suljetko linjan tilauksen lähettämisen jälkeen?

Olen nähnyt projektien viivästyneen kuusi viikkoa odottamassa kolmea kaapin ovea Kiinasta. Kuusi viikkoa. Sähköasentajat on tehty. Työtasoryhmä odottaa. Maalarit ovat muuttaneet toiselle paikkakunnalle. Kaikki siksi, että kukaan ei kysynyt varaosia etukäteen.

Toimittaja, joka sanoo "meillä ei yleensä ole tätä ongelmaa", on toimittaja, joka ei ole tehnyt tarpeeksi moniperhetyötä. Toimittaja, joka kertoo sinulle, että "tässä on varaosapolitiikkamme ja tässä on henkilö, joka hoitaa sen", on joku, jonka kanssa voit työskennellä.

 

Toimitusaika ei ole vain numero

Jokainen toimittaja antaa sinulle läpimenoajan. Neljäkymmentä-viisi päivää. Kuusikymmentä päivää. Mikä se sitten onkaan.

Mutta tässä on se, mitä he eivät aina kerro sinulle: tämä läpimenoaika alkaa, kunnesano että se alkaa.

Olen nähnyt ostotilauksia kahden viikon ajan, ennen kuin joku kuittaa ne. Olen nähnyt "45 päivää" muuttuvan 75:ksi, koska toimittaja odotti saranoiden tai kahvojen tai jonkin muun komponentin, jonka he olettivat olevan siellä.

Joten kun keskustelet kaappitoimittajan kanssa, sinun on tehtävä seuraavat asiat kirjallisesti:

Mitä tarkalleen ottaen pitää viimeistellä ennen kuin kello alkaa? (Piirustukset? Talletus? Näytteen hyväksyntä?)

Kuka vahvistaa, että läpimenoaika on alkanut?

Mitä tapahtuu, jos toimittaja ohittaa päivämäärän?

Ja tässä on käytännöllinen vinkki: rakenna puskuri. Jos rakennusaikataulusi mukaan kaappien on oltava paikalla 1. kesäkuuta mennessä, kerro toimittajalle, että tarvitset niitä 15. toukokuuta mennessä. Ei siksi, että olisit epärehellinen. Koska jossain tehdaslattian ja työmaasi välissä tapahtuu jotain. Portin viive. Kuljetusongelma. Laaduntarkastus, joka epäonnistuu ja vaatii uudelleenkäsittelyä.

Parhaat toimittajat, joiden kanssa olen työskennellyt, eivät vain anna sinulle läpimenoaikaa. He antavat sinulle tuotantoaikataulun. Viikko 1: materiaalin hankinta. Viikko 2-3: valmistus. Viikko 4: viimeistely ja kovetus. Viikko 5: pakkaus ja lastaus. Viikko 6: kauttakulku. Tämä yksityiskohtaisuus kertoo, että he todella tietävät mitä tekevät.

 

Halpojen kaappien piilokustannukset

Jokainen kehittäjä haluaa säästää rahaa kaappeihin. ymmärrän sen. Rivikohta on valtava.

Mutta tässä on se, mitä olen oppinut katsellessani projekteja, joissa ihmiset tekivät halvimman tarjouksen:

Halvat kaapit maksavat pitkällä aikavälillä enemmän. Aina.

Ei siksi, että ne hajoavat ensimmäisenä päivänä. Mutta sen takia, mitä tapahtuu kuusi kuukautta{1}}muuton jälkeen. Laatikon etuosa irtoaa. Viimeistely alkaa irrota astianpesukoneen läheltä. Sarana ruostuu, koska rakennus on Floridassa eikä kukaan ajatellut kosteutta.

Nyt kiinteistönhallintatiimisi tekee huoltopyyntöjä. Nyt lähetät jonkun yksikköön vaihtamaan osan. Nyt maksat työstä ja osasta, koordinoinnista ja asukkaiden haitoista.

Kerro se 100 yksiköllä. Matematiikka muuttuu nopeasti.

Joten kun vertaat hintoja, älä katso vain kaapin yksikköhintaa. Kysy aiheesta:

Materiaalitiedot– Onko takapaneeli saman paksuinen kuin sivut vai ohuempi?

Viimeistelytyyppi– Onko se oikea maalipinta, joka tiivistää reunat, vai kalvo, joka voi irrota?

Laitteisto– Minkä merkkiset saranat ja liukumäet? (Blum ja Hettich maksavat syystäkin enemmän.)

Kokoonpanomenetelmä– Tapattu ja liimattu? Nidottu? Ruuvattu?

Toimittaja, joka ei voi vastata näihin kysymyksiin epäröimättä, ei ole haluamasi toimittaja.

 

"Voimme tehdä mitä tahansa" -ongelma

Tässä on varoitusmerkki, jota olen oppinut tarkkailemaan: toimittaja, joka sanoo kyllä ​​kaikelle.

"Voitko sovittaa tämän mukautetun värin?" Kyllä.
"Voitko tehdä tämän epätavallisen koon?" Kyllä.
"Voitko lähettää kolmessa viikossa?" Kyllä.

Jossain vaiheessa sinun täytyy kuulla "ei". Tai ainakin "tässä on mitä se maksaisi ja miksi".

Toimittajat, jotka sanovat kyllä ​​kaikelle, ovat yleensä niitä, jotka eivät ole keksineet omia rajojaan. He ottavat tilauksesi. Sitten he kamppailevat. Sitten he missaavat määräaikoja. Sitten he toimittavat jotain, joka on lähellä sitä, mitä pyysit, mutta ei aivan.

Hyvä moniperhetyön toimittaja{0}} tietää, mitä he tekevät hyvin. Niissä on vakiokokoja, jotka toimivat. Heillä on maaliviiva, jonka he tietävät toimivan. Heillä on tuotantoprosessi, jota on testattu vastaavissa projekteissa.

Kysy heiltä: mikä on suurin moniperheprojekti{0}}, jonka olet tehnyt? Mikä meni pieleen? Mitä tekisit toisin?

Jos he eivät voi vastata yksityiskohtaisesti, he eivät ole tehneet tarpeeksi tätä työtä.

 

Mitä sinun pitäisi oikeastaan ​​kysyä jokaiselta toimittajalta

Tässä on lyhyt luettelo kysymyksistä. Käytä niitä.

Tietoja tuotteesta:

Mikä on kaapin materiaali ja paksuus?

Mikä on viimeistelytyyppi ja miten sitä käytetään?

Minkä merkkinen laitteisto on vakiona?

Tarjoatko eri laatuja (säästö, standardi, premium)?

Tietoja prosessista:

Mitä tietoja tarvitset tuotannon aloittamiseen?

Toimitatko myymäläpiirustukset hyväksyttäväksi?

Kuinka hoidat laadunvalvonnan tuotannon aikana?

Voinko lähettää kolmannen osapuolen{0}}tarkastajan tehtaallesi?

Tietoja logistiikasta:

Miten kaapit pakataan konttikuljetusta varten?

Lataatko yksikön vai komponenttityypin mukaan?

Mikä on prosessisi vaurioituneiden tai puuttuvien esineiden osalta?

Onko sinulla paikallinen yhteyshenkilö Yhdysvalloissa tai Euroopassa?

Tietoja suhteesta:

Mikä on tyypillinen projektisi volyymi vuodessa?

Työskenteletkö pääurakoitsijoiden kanssa suoraan vai vain jälleenmyyjien kautta?

Voinko puhua edellisen moniperheasiakkaan kanssa?

Toimittajat, jotka vastaavat näihin kysymyksiin selkeästi ja epäröimättä, ovat tehneet tämän ennenkin. Ne, jotka tulevat puolustautuneiksi tai epämääräisiksi, kertovat sinulle jotain tärkeää.

 

Vielä yksi asia Kiinan toimittajista

Monet toimittajat, joiden kanssa puhut tämän kokoisesta projektista, tulevat olemaan Kiinassa. Se on hyvä. Sieltä se volyymi tulee.

Mutta pääasiassa tilauskeittiöitä valmistavan{0}}tehtaan ja projektiliiketoimintaan erikoistuneen tehtaan välillä on ero. Ensimmäinen tyyppi sopii erinomaisesti kodin omistajalle. Toinen tyyppi on mitä tarvitset.

Miten kerrot eron? Katso kuinka he kommunikoivat.

Projekti{0}}suuntautunut toimittaja kysyy asennuksen aikajanasta. He haluavat tietää, miten miehistösi toimii. He merkitsevät laatikot yksikkönumeron ja huoneen mukaan. He lähettävät sinulle pakkausluettelon, jonka johtaja voi todella lukea.

Asuntoihin suuntautunut{0}}toimittaja lähettää sinulle kauniin esitteen ja kysyy, pidätkö shakerista tai korotetusta paneelista.

Jos hallinnoit 100 asunnon asunnon projektia, tarvitset ensimmäisen.

 

Viimeinen ajatus

Olen nähnyt moniperheprojektien sujuneen kaappitoimituksissa sujuvasti. Ja olen nähnyt niiden muuttuvan absoluuttisiksi painajaisiksi. Ero johtuu lähes aina kahdesta asiasta: kuinka selkeästi ostaja esitti kysymyksiä etukäteen ja kuinka rehellisesti toimittaja vastasi niihin.

Et tarvitse hienoimpia kaappeja. Et tarvitse halvinta hintaa. Tarvitset toimittajan, joka ymmärtää, mitä tarkoittaa 150 saman asian toimittaminen aikataulussa ja suunnitelma, kun jokin menee pieleen.

Kysy nyt vaikeita kysymyksiä. Isännöitsijäsi kiittää sinua myöhemmin.

Urakoitsijan ratkaisut